界面新闻记者 | 王妤涵
深圳正站在“十五五”规划启动与APEC峰会举办的重要交汇点上，当地的商办市场也进入新的调整周期，展现出显著的结构性分化态势。
戴德梁行最新发布的数据显示，到2026年第二季度末，深圳全市甲级写字楼平均租金继续下降至每月每平方米144.2元。这一数值较2025年末累计降低了3.4%，追溯至十年前，租金累计下跌幅度已接近40%（2016年末深圳写字楼平均租金为247.68元/平方米/月，数据为戴德梁行提供），整体市场依然在“以价换量”的调整轨道上运行。
深圳购物中心消费恢复步伐较为平缓，餐饮业态的规模扩张与首店更新的持续进行，为市场提供了基本支撑。大宗交易领域彻底摒弃了粗放式的资产炒作模式，具备稳定现金流的产业厂房，现已成为资本重点布局的方向。
写字楼市场租金继续下行
Supply side 的数据显示，2026年上半年深圳甲级写字楼新增供应量为20.1万平方米，全市存量规模由此升到928.3万平方米。对比2025年全年71.2万平方米的供应峰值，今年上半年新项目入市步伐明显减慢，短期内的供给压力得到一定缓解。
但中长期来看，供应压力依然较大。戴德梁行统计，2026年内尚有94万平方米甲级写字楼即将入市，未来五年深圳全市在途供应体量持续处于高水位运行。
海量存量加上持续的新增供给，使得深圳写字楼市场“价格内卷”成为常态，租金下行趋势难以逆转。不断降低的租金水平，显著缩小了高、低品质写字楼之间的价格差异，同时也意外激活了长期沉寂的置换需求。很多企业利用这个有利时机，以更低的成本完成搬迁升级，在控制办公支出的同时，提升了办公场地的品质与配套设施水平。
需求结构方面，2026年上半年深圳写字楼租赁需求呈现多样化复苏。企业扩租、新设企业入驻、外地企业进入深圳布局等新增需求，占整体租赁成交面积的37%；而原有企业提质搬迁、物业置换的升级需求占比为27%。
多元化需求集中释放，推动上半年甲级写字楼净吸纳量达17.5万平方米。加上部分项目延期入市、短期供应收缩等因素，2026年年中全市写字楼空置率较2025年末下降了0.4个百分点至29.1%，这成为近年市场难得的阶段性修复表现。
总体市场需求虽然偏弱，但结构性亮点十分亮眼。
从行业需求来看，TMT行业继续在深圳写字楼租赁市场占据领先地位，2026年上半年成交面积占比高达32.4%，较2025年全年提升2.4个百分点，稳固了第一的需求来源地位。
细分领域中，AI产业的租赁热度全面上升，覆盖全场景智能应用、计算机视觉、算力解决方案、多模态大模型研发等全产业链环节，相关企业的租赁交易活跃度很高；数字化服务、半导体企业也为租赁市场贡献了大量面积，成为科创需求的重要支撑力量。
深圳甲级写字楼租赁需求行业占比图 图源：戴德梁行
戴德梁行研究院副院长张晓端对后市展望时表示，庞大的存量规模和持续交付的在途供应，将让深圳写字楼长期面临激烈竞争，未来空置率极有可能波动上升，租金整体下行趋势在短期内难以根本性扭转。但市场压力也促使行业进行变革，越来越多的写字楼业主和运营方主动调整经营策略，通过灵活分割办公空间、提供弹性租赁条款、优化租期租金体系等方式，精准对接中小微科创企业轻量化、灵活化的办公需求，以差异化服务缓解空置压力、稳固租户资源基础。
零售物业空置率小幅上升
对比写字楼市场，深圳零售商业市场的恢复步伐相对较慢。
深圳市统计局数据显示，2026年前五个月深圳全市社会消费品零售总额同比仅增长0.3%。宏观环境的不确定性持续影响消费意愿和品牌扩店信心，行业竞争持续白热化。品牌方普遍实施保守扩张战术，而商场业主在保租金、稳客流、引新店之间反复权衡，直接影响了空置面积去化效率与业态更新速度。到年中时，深圳全市优质购物中心空置率上升0.1个百分点，达到9.2