财联社7月6日讯（编辑 杨斌）REITs市场正加速扩张，理财公司正逐步加大对此类资产的探索和布局。但今年以来，存续的REITs相关理财产品表现不尽如人意，部分产品已提前终止，部分产品年内亏损超过7%。业内观点认为，在传统债券资产收益空间持续收窄的情况下，REITs作为“固收+”资产，对理财产品实现收益扩展具有重要意义。不过，与债券资产相比，REITs具有更大的波动性，这使得做好REITs投资对理财机构的多资产投研能力提出了更高标准。
REITs理财产品今年业绩不佳
北银理财京华远见基础设施公募REITs京品4号理财管理计划近日发布公告，称在当前市场环境下，较难继续沿用原投资策略，继续存续将无法实现投资目标。为更好地保护投资者权益，该理财产品将于2026年7月13日终止。北银理财京华远见基础设施REITs京品“系列产品属于“固收+”理财，风险等级为R3，成立于2022年。产品说明书明确规定，其投资范围除传统固定收益资产外，还包括公开募集基础设施证券投资基金（公募REITs）。
Wind数据显示，当前理财市场上专门以“投资REITs”为特色的存续产品数量不多，仅有数个，且今年以来业绩普遍表现一般。
北银理财系列产品的业绩基准在2.00%~4.50%，但今年至今的收益仅在0.5%-0.8%左右。华夏理财一款名为“天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A”的产品，截至7月5日，今年收益为-7.87%。一季报显示，该产品前十大持仓几乎全部是公募REITs，涵盖保租房、产业园等项目。
图：华夏理财天工日开12号中诚信公募REITs精选指数A一季报前十持仓
（资料来源：公告，财联社整理）
另一款光大理财旗下的“阳光红基础设施公募REITs优选1号”，今年收益率-0.94%。2026年一季报持仓显示，前十持仓均为公募REITs，涵盖商业中心、产业园等。
图：光大理财阳光红基础设施公募REITs优选1号一季报前十持仓
（资料来源：公告，财联社整理）
REITs成为理财“固收+”新选项，对机构投研能力要求提升
尽管今年投资REITs的理财产品表现不佳，但随着REITs市场加速扩容，理财公司正逐步加大对此类资产的探索与布局。
6月中旬，首批四单商业不动产REITs上市，工银理财和中邮理财均表示参与了首批商业不动产REITs的投资。工银理财提前布局，对国泰海通砂之船、中金唯品会、汇添富上海地产与中信建投首农等首批商业不动产REITs进行了系统性投资，并对后续商业REITs进行了多元化储备。中邮理财也表示，通过战略配售和打新，参与了中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT等项目，并对后续商业REITs进行了广泛储备。
实际上，早在公募REITs试点阶段，理财公司就已参与网下询价或战略配售，此后逐步扩大对公募REITs的投资。例如信银理财构建了“基础设施+商业不动产+私募”三位一体的布局体系，建信理财在2025年以战略投资者身份参与了购物中心和数据中心公募REITs项目。
在传统债券资产收益空间日益狭窄的背景下，业内普遍认为REITs作为“固收+”资产，对理财产品实现收益扩展具有重要价值。理财研究人士指出，REITs具备一定的向上增值潜力，银行理财适当参与REITs品种可以增加组合收益。同时，REITs资产强制分红，其类固收特性符合理财资金的风险偏好，能够满足负债端的稳健需求。
工银理财透露，2025年通过战略配售、网下投资和扩募等方式，深度参与了18支公募REITs的投资，加权收益率接近30%。中邮理财也认为，在低利率环境下，传统固收资产收益中枢下移，兼具稳定分红与