今年，应该很多人都在羡慕韩国人。要是缺钱的话，可能就不会这么想了。羡慕归羡慕，好奇也是难免的。韩国人赚到钱了，通常会怎么花掉呢？首选肯定是让钱生钱，现在离场还早得很。第二选择是什么？有钱了自然要买房，还得买好房子！韩国国土交通部透露的数据显示，2026年1到4月期间，韩国民众通过卖掉股票和债券套现，直接投入住宅市场的资金达到了3.7万亿韩元。在这当中，有2.44万亿韩元涌入了首尔，豪宅集中的江南区、松坡区、瑞草区分别吸纳了3707亿、3532亿、2904亿韩元。今年4月，韩国全国住宅价格与去年同期比上升了2.35%；首尔的涨幅则达到了9.56%。江南三区和“麻龙城”等热门地段的平均交易价格同比增长了15.7%，一套房子的成交价一年内平均增加了大约2亿韩元。用卖股债变现资金购置15亿韩元以上住宅的占比，从2020年到2025年长期维持在5%以下，但到了今年4月突然飙升到了13.2%，创下历史新高……确实，这看起来颇有几分东亚的特色。
01 流动性总是像水一样，会流向预期回报最高的地方。此前，韩国政府为了抑制房价，实施了一系列政策，比如限制重建、收紧土地审批等。还试图削减“多住宅所有者”的租赁税收优惠，提高持有税，减少长期持有的资本利得税特别扣除（长特扣）。目的是迫使拥有多套房产的业主吐出多余的住房，增加市场供应。这在短期内引发了某种程度的避税抛售潮。但总体效果并不理想，毕竟有大量房源的群体联合进行了抵制。因此，今年韩国政府宣布推出“1·29对策”，计划在首都圈新供应6万户住宅，意图缓解供应压力。不过，由于涉及地方自治团体的利益冲突，大部分计划都没能实现。更关键的是，建筑材料成本急剧上涨、建筑工人短缺，加上建筑行业整体陷入债务危机，导致今年能够竣工的公寓数量出现了前所未有的紧缩。韩国国土交通部2026年第一季度的数据显示，全国竣工量骤降了45.03%，首尔更是减少了将近30%。一连串的原因最终使得韩国楼市的流通盘几乎枯竭。在这种情况下，只要有需求增长，价格就足以被迅速推高。需求方面又是怎样的状况呢？可以说相当狂热。在江南三区4月份的交易样本中，41.2%的成交案例是用“卖掉股票资金+自有现金”完成的，完全不依赖任何购房抵押贷款。散户们正用高流动性的权益类资产，来换取低流动性的不动产资产。同时，韩国国土交通委员会金钟阳议员公布的资料指出，这波“卖股买房”热潮的主力，竟然是30岁左右的中青年群体。今年前4个月，这一群体通过变现购房的资金达到了1.2592万亿韩元，远超40岁（1.1087万亿）、50岁（8022亿）和60岁以上（4893亿）的群体。今年首尔集合建筑的买家中，超四成是首次置业者，其中超过半数是30岁左右的年轻人。而他们原本是人们印象中最疲惫、最压抑的一代。这一点在很大程度上解释了，为什么韩国长期垫底的生育率最近出现了反弹。毕竟30岁左右正是婚育的高峰年龄段，现在他们买得起房了，自然愿意生育的人就多了。
02 这波行情，说白了就是股市获利、楼市买单。韩国房地产研究院预测，预计2026年全年，首尔整体房价仍将维持4.2%的年增长率。以江南三区为代表的“核心资产”，在供应紧张的情况下会继续上涨。但对宏观经济来说，这显然是一种恶性的金融失衡。今年，韩国金融委员会大力推行“企业价值提升计划”：通过激活股市来消除“韩国折价”，让国民的钱留在资本市场，支持核心企业研发；企业赚了钱再分红，形成一个“金融支持实体”的闭环。我们之前讨论过，这其实算是变相的主权算力分红。支撑这一闭环非常关键的一点，就是投资者的收益必须流向下一代研发、创业孵化、提高……
