01、出品|中访网 审核人|李晓燕 近期，北京朝阳区中央商务区土地市场上发生了一桩引人注目的交易。一家新成立不到一个月的企业金庭置业，以底价拿下了CBD二期Z10商业金融地块，总金额将近30亿元，这一消息迅速引起了市场的强烈关注。深入探究其股权结构，不难发现这笔巨额投资的背后，是中国人寿正在持续增强对一线核心不动产的投资布局。在当前低利率和市场需求波动的环境下，保险资金正在重新思考不动产的投资策略，正从单纯的地产财务投资者，转变为长期持有城市核心优质物业的投资者。
02、此次交易的Z10地块位于CBD的核心位置，拥有8000余平方米的土地面积和12万平方米的规划建筑面积，这种高密度的商业金融特性，非常适合开发高端写字楼和综合性商务空间。值得关注的是，拿地主体金庭置业成立于2026年6月初，注册资本高达47亿元，从公司注册到参与地块竞拍，仅用了不到一个月的时间。这种快速建立专项基金平台并大手笔拿下核心地块的操作，显示出中国人寿对这一项目早已进行了详细的长期分析和前期规划，而不是一时冲动的投资行为。
03、这并不是中国人寿首次在CBD加大投资。十五年前，国寿就与其他几家企业共同获得了相邻的Z13地块，用于建设自己的金融中心。这两块地块在规模和功能上都非常相似，而且地理位置紧密相邻。此次再次投资同一区域，相当于在北京市的商业核心区完成了资产的连片布局。通过对这两个不同时期CBD核心商业用地的投资，可以看出国寿长期深耕一线城市顶级商务区的策略。
04、保险资金大量投资于核心不动产，根本原因在于行业当前的资产配置挑战。保险资金具有长期期限和刚性负债成本的特点，需要稳定的现金流来匹配长期负债。回顾2025年到2026年的资本市场表现，市场的波动直接影响了保险公司的投资收益：虽然国寿去年的投资收益整体看起来不错，但季度利润波动很大，特别是在四季度，受到股票市场的影响出现了亏损；2026年第一季度的净利润与去年同期相比下滑了超过三成，投资收益率也随之降低。A股股价随着权益资产的波动大幅调整，年内从高点至今股价已经缩水超过三分之一。
05、股市收益的不确定性增加，迫使保险资金寻找波动较小、具有保值能力的资产，一二线城市核心商业物业成为首选。不同于股票和基金价格随市场大幅波动，核心地段的写字楼和综合体通过长期租赁产生稳定的现金流，加上土地的稀缺性和抗通货膨胀的属性，这些特点与保险资金的配置需求非常吻合。行业数据也证实了这一趋势，2025年保险资金在不动产上的投资规模比前一年翻了一番，多家保险公司陆续出手：大家保险获得了杭州的一个大型商业综合体，中邮保险以百亿收购了上海的一个核心广场，多家寿险公司联合在多个城市布局购物中心，不动产已经成为保险资金配置的重要支持。
06、行业投资策略的调整，在中国人寿身上表现得非常明显。在早期，国寿选择了通过投资头部地产企业来参与地产市场，长期投资了多家上市地产企业，与他们深度绑定。但地产行业周期性下行后，房企股权投资的风险加大，公司逐步减持了房企的上市股份，减少了对地产股票的依赖，转而直接持有实体不动产资产。与投资房企股权相比，直接持有实体物业可以避免上市房企股价和债务周期的多重影响，收益主要来自线下的租金收入，风险主要集中在对出租率和租金水平的控制上，这些风险相对可控。近几年国寿持续推进实体物业项目，此前通过旗下基金获得了北京颐堤港二期的一半股权，公开表示核心不动产的低波动和抗通胀特点非常适合保险资金；今年第一季度剥离了丽泽商务区项目后，资源进一步集中到了CBD等城市顶级商务资源上，不动产布局精确地聚焦在稀缺的核心地段。
07、不动产的投资版图还不止于写字楼，养老地产成为国寿的另一个重点投资方向。今年年初，公司计划与一个平台联合设立一只总规模为85亿元的养老产业基金，其中大部分资金将由中国人寿出资，这些资金将用于收购、改造和运营养老不动产，以获取养老社区长期运营收益和资产增值的双重回报，形成了“核心商务物业加养老不动产”的双主线布局。当然，保险资金大规模投资不动产也面临一些客观的挑战。在宏观利率持续走低的背景下，商业地产的租金增长空间有限，优质地块的前期获取成本