2026上半年，土拍市场展现出鲜明的两极分化态势。
一则全国住宅用地供应持续紧缩，成交规模较前一年萎缩两成；二则核心城市土拍领域火热异常，甚至掀起了一波“地王”热潮，36座城市中已有至少14个板块创下单价“地王”纪录。
过去，“地王”频现多源于房企间的规模竞争，是对楼市价格及前景的乐观判断。如今情形则有别于此，由于房企对销售确定性愈发看重，拿地行为高度集中于优质地块，加之政府土地供应“提质降量”，导致核心地块的竞争白热化程度显著提升。
“地王潮”再现踪迹
2026年已过半程，全国楼市尚在企稳阶段，土地市场却出现明显升温迹象。
丁祖昱评楼市统计显示，今年36个一二线城市招拍挂土地市场中，至少拍出14个板块单价“地王”，涉及深圳、杭州、上海、苏州、武汉、长沙、广州等多个城市。
深圳成为本轮土拍热度的风向标。6月5日，南山区粤海街道一宅地经过291轮竞价，最终由保利置业以57.72亿元摘得，溢价率高达150.74%，成交楼面地价达10.87万元/平方米，刷新深圳住宅用地楼面单价历史纪录，较2025年的单价“地王”上涨29%。
杭州的板块单价地王同样不断被刷新纪录。6月26日，杭州市滨江区永久河单元地块由12家房企竞逐，经过高达243轮竞价，最终楼面价定格在5.16万元/平方米，不仅刷新长河板块单价纪录，也创下上半年杭州宅地楼面价新高。
在苏州，涉宅土地的楼面价上限也在逐步提高。5月29日，苏州工业园区金鸡湖畔一宅地历经74轮竞价，被中海以溢价30%竞得，楼面价达6.9万元/平方米，不仅位列苏州单价地王，更成为江苏省楼面价最高的宅地。
观察这些高价成交地块，普遍具备核心地段、低密度、中小体量三大特点。
克而瑞地产研究指出，上半年典型的高溢价地块，多数位于城市核心板块，部分板块宅地已长期停供；同时，多数地块容积率较低，产品形态天然适合低密大平层、洋房乃至墅级产品。此外，地块用地面积普遍不大，降低了房企的决策风险。
即便不聚焦于这些“金字塔尖”的地块，今年土拍市场整体溢价率也呈现上行趋势。
克而瑞数据揭示，2026年1～6月，典型15城涉宅用地平均溢价率为13.23%，6月单月飙升至30.13%。上半年，一线城市的平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，明显超过核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心推手。
土拍市场热浪涌动，却与整体楼市行情存在背离现象。当前，全国楼市仍在止跌企稳过程中，除了核心城市的二手房及改善型新房，不少地区楼市成交依然疲软。在此背景下，房企为何甘愿重金竞逐核心城市土地，其背后逻辑何在？
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析，近期多个城市土拍升温，核心地块溢价率及楼面价纪录屡创新高，主要有两方面原因。一是在供地端，地方政府普遍增加核心区低密优质地块出让，稀缺性显著增强竞争激烈程度。二是在投资端，房企出于去化压力和利润目标，将有限资源集中投向高能级城市核心板块，以抵御市场波动。
同时，价格管制系统性放松，拓宽了房企的盈利空间，叠加“好房子”政策持续推出，推升了未来产品价格的预期。不过，这些“地王”项目也存在开发层面的隐忧。
克而瑞分析，在部分核心城市，售价“天花板”客观存在，房企需在地价、建安成本与限价之间寻求平衡点，过度堆砌配置可能挤压利润空间。另一方面，高端产品的品质转化存在不确定性，若实际交付品质与市场预期产生偏差，将影响项目声誉及去化率。
土拍分化态势加剧
上半年“地王潮”涌现的另一面，是全国整体土拍市场交易量持续萎缩。
中指研究院统计数据显示，2026年上半年（截至6月26日），300城住宅用地推出规划建面达15885万平方米，同比减少20.9%；累计成交面积仅12741万平方米，同比下降
