FX168财经报社(北美)报道，美国房地产市场或正滑向十多年以来最沉寂的年份。宏观经济研究组织凯投宏观最新分析指出，受抵押贷款利率长期处于高位、购房负担能力减弱以及市场交易活跃度持续性低迷等因素约束，2026年美国住宅销售量或许会减少到大约470万套，创下自2011年以来的最低纪录，而且这种低迷态势甚至可能延续好几年。
该组织发出警告，就算美国经济继续维持稳健增长，也难以显著拉动房地产市场的表现。高借贷成本一方面促使众多现有房主继续拥有此前获得的低息按揭贷款，不愿意出售自己的房产；另一方面，高房价遇上高利率情形下，潜在购房者也只好推迟购买计划。Capital Economics描绘，未来几年内，美国房地产市场或许将保持一种“结构性萧条”的状态。
美国房屋交易量恐怕创下十五年来的新低纪录
虽然2025年美国房地产交易量出现了一些微小回升，但今年该市场再度明显冷却。Capital Economics估计，到2026年年底，全年的住房销售量或许会滑落至大约470万套，创下2011年来的最低速度。
左右房地产市场的核心因素依然是借贷成本。随着市场重新担忧美国通胀状况，并对美联储未来实施加息的政策产生预期，美国国债收益与抵押贷款利率再度攀升。
本周二，基准的10年期美国国债收益率一度冲到4.74%，达到一年多来最高值；同时，美国30年期固定抵押贷款的平均利率在最近一周飙升至大约6.67%。
（图源：Business Insider）
对于美国住房市场而言，6%是个具有特殊意义的心理分界线。近些年，许多房主在低利率阶段锁定了大大低于现在水平的按揭贷款，一旦他们出售现有住宅后又希望重新购置房产，往往要承担明显提升的融资成本。这种“锁定效应”限制了二手房供给，也压制了二手房交易需求。
Capital Economics相信，即便未来经济增长大幅增强，也难以抵消高利率造成的压力。该组织预测，美联储可能到2027年初总共加息75个基点，而30年期固定抵押贷款利率在今年年底或许还维持在6.5%左右，到2028年也仅仅缓慢降至大约6.25%。
这表示，美国购房者在接下来至少两年间可能还无法看到低于6%的明显更低的贷款成本。
房价或迎来十五年来最弱的增长
除了交易量低迷，房地产价格也正面临日益严峻的下行压力。
Capital Economics预测，到2026年全年，美国房价可能基本上没有变化，年度增幅大约是0%，这将是美国住房市场十五年来最弱的房价增幅表现。
主要原因依然在于抵押贷款利率偏高。当贷款成本维持在6%以上时，家庭能负担的购房预算显著缩小，需求受到抑制，从而限制了房价继续攀升。
进入今年，美国房价已经明显失去了此前数年来的强健上涨趋势。Case-Shiller美国全国房价指数显示，到5月份时，美国房价同比仅增长了大约1.1%，比起疫情后多个年份的高速上涨速率已有显著放缓。
（图源：Business Insider）
Capital Economics预计，到2027年房价或许会恢复约2.5%的增长，2028年再上涨大约4%。不过，即使如此，2026年到2028年仍或将成为自2011年以来美国房价表现最疲软的三年连续周期。
这意味着美国房地产市场可能不会出现2008年金融危机时期那样的全面崩溃，但过去十多年间“房价持续快速上涨”的投资思路正在明显地减弱。
美股若出现大幅度下跌，房地产可能遭受第二重打击
Capital Economics同时警告说，美国房地产市场面临的威胁并不仅仅来自高利率。
该组织同时估计，到明年年底，标普500指数或许会出现约20%的下挫。假如美国股市出现大幅度下跌，家庭财富效应削弱，高收入群体以及那些依靠股票资产支付首付款的买家可能会减少购房活动，住房需求因而进一步萎缩。
在美国部分房价较高的地区，股票市场财富状况与住房需求之间有着较强的关联性。
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